钟伟：别再指望靠炒房暴富
今年以来，楼市调控政策不断趋严。限购、限贷、限价、限售、限商的组合拳之下，我们应如何看待未来的中国房地产市场？
中国金融四十人论坛（CF40）成员、北京师范大学金融研究中心主任钟伟从中国楼市的绝对房价、相对房价、发展阶段、金融风险、库存状况、负面冲击、未来趋势和金融环境等维度展开分析，认为中国一度风起云涌的房地产爆发增长期可能已在逐渐远去，一度神话的炒房暴富术可能也将明显退潮，次贷危机后一度异常宽松的货币政策也在明显转向。这些因素决定了继续炒房惯性思维，有可能不仅无趣，也可能危险而无益。
钟伟称，现在需要唤醒的意识是，不要再以为钱不值钱，随着美联储和中国央行陆续告别高速发钞期，钱会越来越值钱，挣钱会越来越不容易，过于高估的不仅是楼市，也有岌岌可危的科技股泡沫。
继续炒房既无趣又无益
by 钟伟
从1998年至今，国人对房价的看法，是经过20年的波折和疑拒，逐渐建立起了一些房价单边上涨的信念。甚至每有大政方针，人们总是用有没有炒房机会的角度来解读。众人皆知美之为美，斯恶矣！随着抑制楼市泡沫的组合拳不断加强，炒房盛宴大致结束，继续炒房思维既无趣且无益。
如何看待中国的绝对房价？已经不低了。尽管中国有聚敛储蓄率高、经济成长快、人地矛盾大等因素，但房价贵是不争的事实。在京沪一线城市房价滞涨时，炒房客将眼光转向了绝对房价不高的三四线城市，甚至不少银行也希望将个人房贷业务的重点布局在地县。这种期待可能是徒劳的。一线城市的房价是标杆也是榜样，如果榜样难以光彩照人，那么小县城炒房风气转向只是迟早问题。何况严峻的现实是，去库存化迟缓的区域恰恰是在三四线。
如何看待中国的相对房价？我在去年于《21世纪经济报道》的分析地产泡沫的长文中指出，一线房价已经很高了。中国70个大中城市的房价收入比高于50倍，商品房租金收益率低于2%，以京沪为例，300万元一套的住宅已十分罕见，假定其每年涨5%便是15万元，这已远远超出了京沪中等以上收入白领的月薪。每平米动辄10万以上的所谓豪宅区，小区内往往遍地都是胡乱停放的电动车、自行车、老年代步车，这种高房价下极其廉价的出行方式畸形地结合，鲜明折射了泡沫特征。
如何看待中国房地产的发展阶段？未来房地产可能也是稳中趋缓。尽管中国城市化率仍然不高，仍有7亿农民，但涉及三农的政策基调难以发生剧变，加之保障房建设的巨大力度，使得房地产市场逐渐从总体供不应求转向供应过剩。即便买房机会仍存，也是局部市场和特定物业的机会。例如一线城市核心区域的机会，以及人均住宅、商业和物流面积尚未饱和的少数城市的机会。在中国大地随手买套房都赚大钱的时代已经结束了，以后精挑细选买房的难度也在增加。
如何看待中国房地产金融风险？有舆论指出中国楼市市值相当于GDP的411%，比全球平均水平高出260%，是全球最大泡沫。这种说法过于夸张和缺乏支撑。中国楼市经历了风云激荡的20年，商品房累计销售金额约在65万亿元，其中绝大部分为2010年之后所销售。因此，中国楼市市值可能在120万亿－150万亿元。另据国家统计局调查，2015年底中国城镇居民人均财富约14.5万元，其中不动产占比约65%。考虑到中国居民银行储蓄等动产的规模，我们也可大致推算出不动产市值。截止到2016年底，中国个人住房按揭余额和公积金贷款余额相加约20万亿，从按揭率、按揭违约率和按揭早偿率看，迄今为止，尽管中国楼市局部泡沫化，但总体金融风险基本可控，只要调控节奏得当，中国金融体系有充裕的斡旋余地来应对楼市调整。
如何看待中国楼市的库存状况？这轮楼市回暖，大约是在2015年9月份开始，在2016年全年维持了高热度。因此去库存化刚刚经历了5个季度，去化约2.5亿-3亿平米。但从2016年全年的在建面积、新开工面积和待售面积看，中国楼市的去库存化问题略有缓解但未有根本逆转。楼市库存不仅存在于商品房，很可能也存在于保障房和棚改房领域。楼市巨大库存不是短期形成的，也绝非可迅速消化的问题。
如何看待中国楼市的负面冲击？楼市的发展有诸多好处，例如改变了城市面貌、改善了居民居住条件、激励了土地财政、带动了上下游相关产业、为基础设施和园区建设充实了财力等。但其也有负面影响。一是弱化了认真做好实体经济的吸引力，二是不利于居民收入分配。往往做十年企业，上十年班，不如炒一套房。无心实业、无心敬业，热衷炒房可能对整个社会造成了较大伤害和财富过度集中。炒楼和炒股一样都具有奇妙的加大中国贫富差异的功能，楼市导致财富向富者加速集中，炒股导致中小投资者财富被大量洗劫。富愈富，贫愈贫，引发的问题并不局限在经济领域。
如何看待中国楼市调控的未来趋势？许多人习惯地认为当下的楼市调控仍可能沦为“空调”。诸多迹象显示，此轮政策组合拳不可能逆转。短期看，限购限贷等的行政手段和市场手段平行使用；中期看，增加土地和住宅供应，打击市场涨价预期不会手软；长期看，做好全国不动产统一登记平台、完善个人所得税和试行房地产税也是必然选择。房地产调控的长效机制正在有序形成。因此，政策环境已使得炒房者没有什么可乘之机。
如何看待和中国楼市相关的金融环境？有几点是明显的，一是随着美联储的加息和缩表，其他国家的央行也将被迫收紧流动性，中国央行也不例外，流动性可能稳中趋紧，利率趋升。二是金融要稳要活，金融监管强化和金融风险宣泄并行，房地产去杠杆去库存仍将延续。三是各种稳健的现金管理计划的收益率将持续上升，有可能替代房产成为更实际可选的投资选择。在北欧、日本和中国香港都曾出现过楼市的重大拐点，领先于楼市拐点出现之前大约2－3个季度，这些经济体都出现了M2增速跌破10%的现象。当下中国M2增速已从高速增长逐渐回落至10.2%，并且看上来增速还将放缓。此外就是利率和汇率的变动，相信银行理财收益率很快将升至5%甚至更高，而人民币汇率则可能相对稳定。这将逐渐迫使大多数人意识到，稳健的准现金产品是拐点期的王者。
结论是，中国一度风起云涌的房地产爆发增长期可能已在逐渐远去，一度神话的炒房暴富术可能也将明显退潮，次贷危机后一度异常宽松的货币政策也在明显转向。这些因素决定了继续炒房惯性思维，有可能不仅无趣，也可能危险而无益。现在需要唤醒的意识是，不要再以为钱不值钱，随着美联储和中国央行陆续告别高速发钞期，钱会越来越值钱，挣钱会越来越不容易，过于高估的不仅是楼市，也有岌岌可危的科技股泡沫。（本文来源：21世纪经济报道）
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